O ITBI (Imposto sobre Transmissão de bens imóveis) é um tributo municipal que deve ser cobrado sempre que houver transmissão entre pessoas vivas sobre um imóvel por ato oneroso. (compra e venda, por exemplo)
Entretanto existe uma dúvida sobre o ITBI de imóveis comprados na planta. A dúvida é se a cobrança desse imposto deve incidir sobre o valor no terreno ou sobre o valor do imóvel após a construção.
A depender do momento em que for realizada essa cobrança, os valores podem ser completamente diferentes. Vejamos um exemplo:
Suponhamos que José compre um imóvel na planta por meio de um contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento. (imóvel financiado ou o programa minha casa minha vida)
Sendo que o valor total do contrato foi de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), onde 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) é referente à compra do terreno. Ou seja, José comprou um terreno equivalente a 55 mil reais e financiou a construção de benfeitorias equivalente à 145 mil reais.
Nesse caso, o valor do ITBI para a compra realizada por José deve usar como base o valor do terreno, 55 mil reais, suponhamos que no município do senhor José a alíquota do ITBI seja de 2%. Logo, o valor do tributo deveria resultar em 2% de 55 mil reais= R$1.100,00 (hum mil e cem reais).
Acontece que muitos municípios do Brasil, o valor desse tributo é cobrado sobre o valor total do imóvel, já construído, ou seja, no caso do senhor José, 2% de 200 mil reais, equivalente a R$4.000,00. Uma diferença de R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais).
Conforme entendimento do STF, nas súmulas 110 e 470, o imposto não incide sobre a construção do terreno. Vejamos o que diz as súmulas:
“Súmula 110. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno”.
“Súmula 470. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocadamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda”.
Portanto, a cobrança do ITBI sobre o valor da construção não deve ser realizada, mesmo que a compra do imóvel foi realizada por meio de financiamento bancário, o valor do imposto deve incidir sobre a fração do terreno.
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