Muitas dúvidas surgem a respeito do contrato de locação, principalmente sobre o valor das multas e rescisão sem pagar multa entre outras situações que envolvem contrato de locação de imóvel.
Entenda também de quem é a obrigação do pagamento do IPTU no contrato de locação LEIA AQUI!
E a maioria dessas dúvidas podem ser sanadas consultando a Lei do Inquilinato, mas por ser complexa e de difícil entendimento para grande parte da população vou explicar de maneira acessível quando é possível rescindir o contrato de aluguel sem realizar o pagamento da multa por rescisão.
A primeira hipótese em que é possível rescindir o contrato de locação sem realizar o pagamento da multa por rescisão é por motivo de mudança do inquilino, mas essa mudança é devido a transferência do local de trabalho.
A transferência do local de trabalho deve ser solicitada pelo empregador e deve ser realizada intimação para o proprietário do imóvel. É o que diz o art. 4º Parágrafo Único da Lei do Inquilinato:
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
A segunda hipótese em que é possível realizar a rescisão do contrato de locação sem realizar o pagamento da multa é por defeitos estruturais do imóvel, mas veja bem, são problemas que torna inútil a utilização do imóvel, essa foi uma decisão do Tribunal de Minas Gerais, vejamos:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - LOCAÇÃO COMERCIAL - VÍCIO OCULTO - INUTILIZAÇÃO DO IMÓVEL AO FIM QUE SE DESTINA - VIOLAÇÃO DO ART. 22 INCISO I DA LEI 8.245/91 E DO ART. 566, INCISO I DO CC - REDIBIÇÃO DO CONTRATO - ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A DATA DA INUTILIZAÇÃO DO BEM. Tornando-se o imóvel objeto do contrato de locação inútil para o desenvolvimento da atividade comercial a que se destinava, em razão de vício oculto no bem e do qual o locador tinha conhecimento, forçoso reconhecer o direito dos locatários à rescisão do negócio jurídico. Assim, são indevidos os aluguéis posteriores ao período em que o imóvel se tornou inutilizável, diante da redibição do contrato.
Isso ocorre devido ao fato de que o inquilino tem o direito de alugar um imóvel com condições adequadas de habitação e moradia, um imóvel que não cumpre a sua função não está destinado para realizar a locação. Mas é importante comunicar ao proprietário do imóvel as condições em que o imóvel se encontra, para que o locador tenha a possibilidade de resolver a situação.
E a última hipótese em que é possível realizar a rescisão do contrato de locação sem realizar o pagamento da multa é quando o locador do imóvel necessite de realizar obras necessárias e urgente no imóvel, nesses casos a Lei do Inquilinato diz que se as obras demorem 15 (quinze) dias o inquilino deve ter seu aluguel abatido.
Agora, caso o prazo para realizar as obras urgente demore 30 (trinta) dias o inquilino poderá realizar a rescisão do contrato de locação sem o pagamento da multa estipulada em contrato, conforme o artigo 26 da Lei do inquilinato. Vejamos:
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
Lembre-se de buscar ajuda do profissional ou um advogado atuante na área para lhe auxiliar com situações locatícias e de compra de imóveis.
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Manuela Ferreira-Advogada Imobiliária e Condominial/ OAB-MG 201.339
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