COMO CANCELAR CONTRATO DE TIME SHARE/ RESORT MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA?
Neste artigo você vai ler:
Resposta direta: é possível cancelar um contrato de time share (cota de resort, vacation club ou multipropriedade) de três formas: (1) pelo direito de arrependimento, em até 7 dias da assinatura, com devolução integral do que foi pago; (2) pelo distrato, depois dos 7 dias, com devolução de parte dos valores; e (3) pela rescisão por culpa da empresa, com devolução integral e, em alguns casos, indenização. Em nenhuma hipótese a solução é simplesmente parar de pagar as parcelas.
Este artigo explica, em linguagem simples, cada um desses caminhos, o que diz a lei e como o Judiciário tem decidido.
O que é time share, vacation club e multipropriedade?
Time share, vacation club, cota de resort e multipropriedade são nomes diferentes para a mesma ideia: você compra o direito de usar um imóvel de lazer (hotel, resort, parque aquático) por um período do ano, geralmente uma ou duas semanas, dividindo a propriedade com outros compradores.
No Brasil, a multipropriedade imobiliária é regulada pela Lei 13.777/2018, que incluiu o tema no Código Civil. Além dela, aplicam-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a chamada Lei do Distrato Imobiliário (Lei 13.786/2018). Por envolver tantas normas, o contrato costuma ser extenso, muitas vezes com mais de 50 páginas, e raramente é lido antes da assinatura.
Como a venda de time share costuma acontecer?
A maior parte das pessoas que procuram ajuda para cancelar time share assinou o contrato durante as férias. O roteiro se repete: a família é abordada no check-in do hotel ou na área da piscina, responde a perguntas sobre renda e bens, e é convidada para uma “pequena reunião” com brindes ou café da manhã. A reunião dura horas, os vendedores se revezam, os valores vão caindo a cada recusa e, ao final, o contrato é assinado em um tablet, sem tempo para leitura.
É por isso que a Justiça frequentemente reconhece essa prática como venda emocional ou, quando a promessa feita na palestra não corresponde ao contrato, como venda enganosa. Promessas comuns que não se confirmam depois incluem rentabilidade garantida com aluguel da cota, facilidade de revenda e isenção de taxas de manutenção.
Como cancelar time share em 7 dias (direito de arrependimento)?
O artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor garante ao consumidor o direito de desistir de qualquer compra feita fora do estabelecimento comercial em até 7 dias, contados da assinatura ou do recebimento do contrato, sem precisar justificar e com devolução integral de tudo o que foi pago, incluindo entrada e sinal.
A venda de cota de resort se encaixa nessa regra na grande maioria dos casos, porque acontece em apresentações organizadas pela própria empresa, e não em uma loja ou sede comercial. Mesmo quando a reunião ocorre dentro do hotel, a Justiça costuma entender que o consumidor foi abordado em um momento de lazer, sem condições de refletir sobre a compra, o que afasta o argumento de que a venda foi “dentro do estabelecimento”.
Para exercer o direito de arrependimento corretamente:
Comunique a desistência por escrito, por e-mail, carta com aviso de recebimento ou canal oficial da empresa, dentro dos 7 dias corridos.
Guarde o comprovante de envio e a data. O que vale é a data em que você manifestou a vontade de cancelar, não a data em que a empresa responde.
Não aceite propostas de “cancelamento com retenção”. Dentro do prazo de arrependimento, a devolução é integral.
A empresa pode reter a comissão de corretagem no cancelamento?
Essa é a resposta mais comum que o consumidor recebe ao pedir o cancelamento: “Podemos cancelar, mas o valor pago na assinatura não será devolvido, porque corresponde à comissão de corretagem do vendedor.”
Essa retenção é abusiva por dois motivos. Primeiro, dentro do prazo de 7 dias a lei garante a devolução integral, inclusive da corretagem. Segundo, na maioria dos contratos de multipropriedade analisados, quem faz a venda não é um corretor de imóveis credenciado, mas um agente de vendas da própria empresa. Nesse caso, nem se deveria falar em comissão de corretagem.
Além disso, a Lei do Distrato exige que o contrato traga um quadro-resumo com informação clara sobre o valor da corretagem e para quem ele será pago. Quando essa informação não existe ou não foi apresentada antes da assinatura, a cobrança pode ser devolvida mesmo depois dos 7 dias. Judicialmente, o que tem prevalecido é a devolução de todo o valor pago.
Como cancelar time share depois dos 7 dias (distrato)?
Passado o prazo de arrependimento, o contrato ainda pode ser desfeito por vontade do comprador. É o chamado distrato de multipropriedade. Nesse caso, a empresa pode reter uma parte do que foi pago, a título de despesas administrativas e de comercialização, mas é obrigada a devolver o restante.
Dois pontos do contrato definem quanto você receberá de volta:
Se há comissão de corretagem prevista de forma clara. Se o quadro-resumo indica o valor e o corretor, essa parcela pode ficar retida, somada à multa contratual.
Se o empreendimento já foi entregue ou ainda está em construção. Em empreendimentos com patrimônio de afetação ainda em obras, a devolução costuma ser de 50% do valor pago. Em empreendimentos já prontos e entregues, a devolução costuma ser de 75%.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 543 que o comprador que desiste tem direito à restituição de parte substancial dos valores, e que essa devolução deve ocorrer em parcela única, não em dezenas de parcelas como muitos contratos preveem.
Cláusulas que preveem retenção de 100% do que foi pago, multa abusiva, perda da entrada ou devolução apenas “após a revenda da cota” são frequentemente declaradas nulas pela Justiça, por violarem os artigos 51 e 53 do CDC.
Quando o cancelamento é por culpa da empresa (devolução integral)?
Quando a própria empresa descumpre o contrato ou a lei, o cancelamento pode ocorrer com devolução de 100% dos valores e, em alguns casos, indenização por danos morais. São situações frequentes:
venda com informação falsa ou enganosa (promessa de rentabilidade garantida, apresentação da cota como “investimento”, isenção de taxas);
resort ou obra não entregue no prazo;
impossibilidade real de usar as semanas contratadas (nunca há disponibilidade);
cobrança de taxas não previstas no contrato;
falta de registro da multipropriedade na matrícula do imóvel;
assinatura do contrato sem a entrega prévia das informações exigidas pelo Código Civil e pelo CDC.
Posso simplesmente parar de pagar as parcelas do time share?
Não é recomendado. Deixar de pagar sem formalizar o cancelamento costuma gerar negativação do nome, juros, multa e, em alguns contratos, a resolução automática com perda de tudo o que foi pago.
O correto é comunicar o cancelamento por escrito antes de interromper os pagamentos. Se houver risco de negativação, é possível pedir ao Judiciário uma decisão liminar que suspenda as cobranças enquanto o processo tramita.
Quanto eu recebo de volta ao cancelar time share?
Depende do caminho:
Situação | Devolução |
Arrependimento em até 7 dias | 100% do que foi pago, incluindo entrada, sinal e corretagem |
Rescisão por culpa da empresa | 100%, podendo haver indenização |
Distrato por vontade do comprador, empreendimento em obras (patrimônio de afetação) | Em torno de 50% |
Distrato por vontade do comprador, empreendimento pronto | Em torno de 75% |
Os percentuais do distrato variam conforme as circunstâncias do caso e a jurisprudência do tribunal do seu estado. Taxas de corretagem e de “assessoria” cobradas sem informação clara e prévia também podem ser devolvidas. Os valores são atualizados monetariamente e acrescidos de juros.
Vale a pena contratar um advogado para cancelar time share?
Contratos de vacation club e multipropriedade envolvem, ao mesmo tempo, a Lei da Multipropriedade, a Lei do Distrato, o Código Civil e o CDC. Cada um desses diplomas muda o percentual de devolução e os argumentos possíveis. Um profissional que atua especificamente com cotas de resort consegue identificar, na leitura do contrato, se a corretagem é devida, se o empreendimento tem patrimônio de afetação, se houve propaganda enganosa e qual o caminho mais vantajoso para o seu caso.
Perguntas frequentes sobre cancelamento de time share
Qual o prazo para cancelar contrato de time share?
Sete dias corridos a partir da assinatura ou do recebimento do contrato, pelo direito de arrependimento do artigo 49 do CDC. Depois disso, o cancelamento continua possível por meio do distrato, com devolução parcial.
Contrato de time share pode ser cancelado depois de 7 dias?
Sim. O comprador pode pedir o distrato a qualquer momento e tem direito à devolução de parte substancial dos valores, em parcela única (Súmula 543 do STJ).
A empresa pode se recusar a cancelar o time share?
Não. O direito de desistir é garantido por lei. Se a empresa se recusar ou impuser condições abusivas, o cancelamento pode ser obtido na Justiça.
Time share vale a pena como investimento?
Na prática, a revenda e o aluguel da cota costumam render valores muito inferiores aos apresentados na palestra de vendas. A promessa de rentabilidade garantida, quando não cumprida, pode fundamentar o cancelamento com devolução integral.
Como pedir o cancelamento por escrito?
Envie uma comunicação clara, com seus dados e o número do contrato, informando que exerce o direito de arrependimento (ou pede o distrato), por e-mail, carta com aviso de recebimento ou pelo canal oficial da empresa. Guarde o comprovante.
Multipropriedade e time share são a mesma coisa?
Na linguagem do mercado, sim. “Multipropriedade” é o termo jurídico usado na Lei 13.777/2018; “time share”, “vacation club” e “cota de resort” são os nomes comerciais do mesmo produto.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato por um advogado.
Manuela Ferreira, advogada (OAB/MG 201.339 e OAB/SP 505.313) — MF Advocacia Especializada, direito imobiliário, atendimento em todo o Brasil. WhatsApp: (31) 99897-8229 | contato@manuelaferreira.adv.br
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