Imagine que o empreendedor adquiriu um imóvel para desenvolvimento das suas atividades e, com o passar dos anos, desenvolve uma ampla clientela criando um excelente ponto comercial, no local alugado.
Nesse caso, o proprietário do imovel poderá se utilizar dos benefícios do ponto comercial que o empresário desenvolveu?
Será que o proprietário do imóvel ao finalizar o contrato de locação comercial pode desenvolver a mesma atividade do inquilino, aproveitando do ponto comercial que o locatário desenvolveu?
A lei do inquilinato protege o ponto comercial, não é justo que o empresário tenha realizado diversos investimentos e, ao término da locação, veja todo o seu investimento sendo convertido em benefício ao proprietário do imóvel.
Para proteger o ponto comercial é possível utilizar a Renovação Compulsória do contrato de locação comercial.
Como funciona e o que é a Renovação Compulsória no contrato de locação comercial?
A renovação compulsória do contrato de locação comercial objetiva a proteção do ponto comercial e, cumpridos seus requisitos legais, o locatário poderá exigi-la. A exigência em questão ocorrerá através do ajuizamento de uma ação judicial.
Para que o inquilino possa renovar o contrato de locação comercial e aproveitar o ponto comercial é necessário que ele solicite ao órgão judiciário a renovação compulsória do contrato de locação comercial.
Alguns requisitos são essenciais para a ajuizamento da Ação de Renovação compulsória, são eles:
Empresário, sociedade empresária, o inquilino deve ser empresário ou ter uma sociedade empresária ou sociedade simples, e deve ter explorado o comercio, no mesmo ramo, pelo prazo de mínimo de 03 (três) anos ininterruptos, para que ingresse com a ação judicial.
Um contrato de locação escrito com prazo determinado, é importante ter um documento bem redigido e que se enquadra nos termos da locação não residência, conforme o artigo 51 da Lei do Inquilinato.
A ação deve ser ajuizada entre 12 e 6 meses antes do término do contrato de locação.
O locatário deve ter decorrido de um prazo mínimo de 5 anos no imóvel. Seja em um único contrato ou na soma de contratos e renovações.
O inquilino deve comprovar o cumprimento do contrato em vigor, apresentando a quitação de taxas e impostos do imóvel, cujo pagamento cabe ao locatário.
No ato de ajuizamento da Ação Renovatória de Locação não residencial, além desses requisitos e do que é estabelecido no Civil é necessário que o empresário atenda esses alguns requisitos específicos sobre a renovação do contrato de locação:
Deve comprovar que cumpriu o contrato de locação não residencial
Comprovar que realizou a quitação dos impostos e taxas que são de sua responsabilidade.
Dizer de forma clara e precisa as condições oferecidas para a renovação da locação
Indicar o fiador, quando não for o mesmo que irá permanecer na renovação.
O fiador deve comprovar e assegurar a fiança, bem como autorização do cônjuge se for casado.
Um processo judicial é sempre algo moroso no nosso judiciário brasileiro e cada vez mais a negociação e a arbitragem vem ganhando espaço nos contratos.
Portanto, antes de realizar tomar qualquer atitude relacionada ao contrato de locação e a sua renovação entrar em contato com o proprietário do imóvel e verificar a possibilidade de negociação ou renovação do contrato é sempre uma boa opção.
É importante que você saiba que o direito do inquilino/empresário de realizar a renovação compulsória do contrato de locação não residencial não é um direito absoluto, podendo o proprietário do imóvel, mesmo que o inquilino/empreendedor tenha preenchido todos os requisitos da ação renovatória, utilizar do seu direito de Retomada do Imóvel.
O que é o Direito de Retomada do Imóvel?
O direito de retomada do imóvel é o direito do proprietário pode ter de retomar a sua propriedade, mesmo que o inquilino tenha preenchido todos os requisitos todos os requisitos da ação renovatória. Entretanto, a legislação do inquilinato estabelece alguns requisitos para que o proprietário exerça esses direitos, que são:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
Nesses casos, o inquilino/empresário nesses casos terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, com a perda do lugar e a desvalorização do ponto comercial.
Além desses casos, é possível que o inquilino também receba indenização pela perda do ponto comercial em casos de má-fé contratual, como nossos casos em que o proprietário passa a realizar a mesma atividade do inquilino aproveitando o ponto comercial do inquilino.
Manuela Ferreira- Advogada Imobiliária e Condominial. OAB/MG 201.339
E-mail: contato@manuelaferreira.adv.br