Com muitos já sabem a pandemia acertou em cheio as relações contratuais, principalmente as locação e o mercado imobiliária com um todo.
Inclusive suspendeu as liminares de despejo na pandemia, incluindo inquilinos com aluguéis em aberto, se você quer entender um pouco mais como a nova lei suspendeu as ordens de despejo durante a pandemia leia clicando AQUI!
Após a leitura do artigo sobre: Posso ser despejado durante a pandemia, é importante ajustas as regras que estão estabelecidas na Lei 14.216/2021 e, em conjunto com a Lei do Inquilinato, ingressar com o pedido liminar de despejo na pandemia.
Como conseguir uma liminar de despejo?
Os requisitos para concessão de liminar de despejo estão dispostos no art. 59 da Lei 8.245/1991, vejamos:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Como advogada atuante no direito imobiliário e condominial vou explicar como funciona a liminar de despejo em casos de falta de pagamento dos aluguéis, que é a situação que mais está ocorrendo nesse período de pandemia.
É importante ter atenção em alguns requisitos, vejamos:
1- A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato.
Quando o contrato de locação foi celebrado sem nenhuma garantia locatícia, como por exemplo, caução, fiança ou seguro, (lembrando que contrato de locação celebrados com mais de uma modalidade de garantia é nulo) é permitido solicitar a liminar desocupação.
2- Em conjunto com a ausência de garantia no contrato de locação é necessário o deposito caução judicial equivalente a três meses de aluguel. Esse é um ponto da legislação brasileira sobre inquilinato que eu particularmente discordo, pois torna o pedido de desocupação do imóvel extremamente oneroso para quem precisa do judiciário.
Ao final do processo judicial, essa caução, poderá ser revertida em proveito do réu em caso de reforma da decisão.
A liminar de desocupação será concedida com prazo de quinze dias para desocupação, contados da intimação prevista no art. 65 da Lei do inquilinato.
3- É necessário observar o valor do contrato de locação, pois conforme a Lei 14.216/21, determinados valores de aluguéis foram suspensos até 12/2021.
Ao realizar a locação do seu imóvel busque o auxílio de um profissional e fique atento ao que dispõe a legislação e evite problemas futuros com aluguéis e ações de despejo.
Manuela Ferreira- Advogada Imobiliária e Condominial/ OAB/MG 201.339
E-mail: contato@manuelaferreira.adv.br