Antes de passar as informações, cabe ressaltar que, em todo negócio imobiliário jamais haverá certeza sobre sua validade, isso ocorre com todos os profissionais envolvidos seja o engenheiro, a imobiliária ou o corretor, pois a aquisição da propriedade no nosso sistema é de presunção relativa.
Na compra do imóvel além de verificar corretamente a documentação do bem é essencial analisar as condições do vendedor, principalmente a condição financeira dele, para evitar a perda de todo o dinheiro investido na compra da propriedade.
O que pode acontecer?
O vendedor pode estar utilizando de uma procuração falsa, o negócio pode conter defeitos como dolo, coação, erro, estado de perigo, lesão, fraude contra credores entre outros.
A negociação com o vendedor pode ser inválida caso ele seja incapaz, o objeto da negociação pode ser ilícito ou não ser celebrado conforme a lei prevê.
A simulação do negócio, ocorre quando uma parte simula, mascara a verdade ou os sujeitos envolvidos, pode fazer com que o negócio seja considerado nulo, conforme o art. 167 do código civil:
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
Sendo assim, se faz necessário verificar sempre a situação do vendedor. Outra situação importante é analisar quanto ao sinal na compra do imóvel, ocasião em que o vendedor pode devolver o dobro do valor do sinal, caso desista da negociação a explicação está clicando aqui!
Idoneidade do vendedor
Nos casos em que o vendedor está em situação de ruína a compra do imóvel não deve ser feita, pois, pode tornar o negócio nulo, anulável ou ineficaz em razão de créditos anteriores. Para evitar que isso aconteça é necessário analisar alguns documentos do vendedor.
1- CPF: Conferir o CPF com as certidões observando se não há divergências, conferir a idade do vendedor, caso seja pessoa incapaz ou absolutamente incapaz será necessário que seja representado ou assistido.
2- Certidão de Nascimento atualizada para verificar se o vendedor é casado que, em caso positivo, será necessário a autorização do cônjuge a depender do regime de casamento.
3- Certidão da Justiça Estadual Criminal, nos casos de condenação criminal existe a possibilidade de sofrer consequências civis como a reparação de danos causados. O imóvel pode ser utilizado para possíveis indenizações.
A análise dos documentos que podem apontar dívidas, fraudes a credores e fraude à execução, que ocorre quando o vendedor vende os seus bens já tendo uma ação contra si ou um crédito que torna incapaz de pagar com os bens remanescentes do seu patrimônio.
Nesses casos, mesmo após o registro (só é dono quem registra), o credor (que tem crédito com vendedor) poderá requerer a penhora do bem vendido.