A prática na locação comercial é de contratos com prazo de validade por muitos anos, e como sabemos tudo pode mudar no decorrer do tempo.
O empreendedor que tem o seu ponto comercial realiza uma análise estratégica de onde e para quem ele irá oferecer os seus serviços.
Entretanto, as relações sociais e econômicas mudam com o decorrer do tempo, por exemplo, o Covid-19 mudou e afetou a vida de muitas pessoas e principalmente o mercado físico.
E, como consequência, muitos contratos locatícios foram revistos e reajustado. A função do contrato é prever e prevenir as relações contratuais, por isso, existe duas situações que são essenciais para efetividade dos contratos locatícios.
Como exemplo, de uma situação em que o contrato de locação não gerou segurança e afetividade na relação, apesar de ter as cláusulas que garantem a segurança ao contrato, porém, algumas medidas não foram adotadas o que ocasionou insegurança para o locatário.
É o caso que ocorreu em um shopping no Rio de Janeiro, onde duas lojas alugadas por 10 anos com cláusula de vigência, foi transformado em um teatro.
Passado algum tempo, o shopping foi vendido e o comprador decidiu rescindir o contrato com o proprietário das lojas sob o argumento de que, mesmo constando na escritura definitiva da compra e venda ele não tinha conhecimento da existência da cláusula de vigência em caso de venda, por não fazer parte do ajuste.
O Superior Tribunal de Justiça, conforme (REsp 1.669.612), decidiu pela rescisão do contrato de locação das duas lojas do shopping que foi vendido e o novo proprietário não quis estabelecer a relação locatícia anterior. Isso ocorreu porque o Tribunal entendeu que mesmo o contrato contendo as cláusulas essenciais no contrato de locação é necessário o registrado na matrícula do imóvel, para dar publicidade ao acordo, o que não aconteceu no caso em questão.
Então, para que você, locatário, tenha garantia e segurança no seu contrato de locação comercial é necessário que, além de ter a cláusula de vigência no contrato de locação, o contrato seja averbado na matrícula do imóvel, que pode ser feito sem o conhecimento do comprador.
Assim o locatário consegue se proteger.
O que é cláusula de vigência?
A cláusula de vigência tem como objetivo garantir que o contrato de locação seja cumprido até o final do prazo pactuado. Ela prevê que, mesmo em casos de alienação do imóvel a terceiros, o adquirente deverá respeitar os termos do contrato de locação então vigente. Mas, para eficácia da cláusula é essencial que ocorra o registro em cartório.
Obs: Observe o código de normas para saber o que é necessário para registrar o contrato.
Como ter mais segurança no contrato de locação comercial?
Outra cláusula que é essencial aos contratos de locação é a cláusula de preferência, disciplinada pelo art. 27 da lei de locação ela diz que, o locatário terá preferência na aquisição do imóvel locado em igualdade de preço e condições.
Caso essa cláusula seja desrespeitada a venda pode ser anulada e o locatário poderá se valer de uma ação indenizatória.
Porém, para que a cláusula tenha validade e o locatário tenha segurança de que não irá perder o seu ponto comercial. O contrato deverá, além de conter a cláusula preferência, ser averbado na matrícula do imóvel.
Caso não ocorra a averbação, o locador poderá vender o imóvel sem respeitar a preferência do locatário na aquisição, restando ao locatário reclamar perdas e danos.
Caso você já tenha assinado o contrato de locação comercial é possível revisar o contrato e colocar essas cláusulas.
Mas se atente, pois, são necessários outros requisitos que estão dispostos no código de normas, dentre eles a assinatura de duas testemunhas no contrato.
Caso o seu contrato tenha as cláusulas de preferência e de vigência, coloque efetividade e segurança no seu contrato levando a registro e averbação.
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