• Manuela Ferreira

De quem é a responsabilidade por vícios construtivos do apartamento?


de quem é a responsabilidade por vícios construtivos do apartamento?

Para saber de quem é a responsabilidade por vícios construtivos do apartamento é necessário realizar uma análise do caso concreto observando alguns detalhes que irei abordar neste artigo.


E antes de abordar sobre os detalhes é importante saber o que é considerado vício de construção. A ABNT NBR 13752 traz a seguinte definição;


“3.75 Vícios
Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha de projeto ou de execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.”

Sabendo disso entendemos que o vício pode ser decorrente da falha de projeto ou de execução ou da informação defeituosa sobre a utilização ou manutenção.


Além de saber a origem do defeito é importante ficar atento quando o defeito foi constatado e os prazos de garantias do imóvel.


Para saber a origem do defeito se foi devido à má utilização ou obras realizadas pelo próprio morador, se foi decorrente de falha de projeto por parte da construtora, ou se por falta de manutenção do condomínio.


Portanto, saber quais são as áreas comuns do condomínio vai identificar se o problema é de utilização pelo próprio morador ou se é um vício externo, decorrente de má utilização ou má execução do projeto. Vejamos o que dispõe o artigo 1.331 do código civil brasileiro, sobre as áreas comuns;


Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Constatado que o vício é oriundo de uma área comum do condomínio a responsabilidade não é do consumidor.


A responsabilidade do construtor é de resultado, ou seja, ele se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir a solidez e a capacidade de atender o objetivo do imóvel.


Qual o prazo de responsabilidade da construtora?


É importante lembrar que existem vícios aparentes, aqueles que são considerados de fácil constatação e os vícios ocultos os que são percebidos após o uso.


A descoberta de quando ocorreu o vício é importante para o momento de requer em juízo, a reparação do dano ou a indenização devida. Conforme dispõe o Código de Defesa do Consumidor, no artigo 27;


Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Portanto o prazo para requer em juízo os vícios ocultos, que são descobertos no decorrer do tempo, o prazo para apresentar o problema para a construtora é de 05 anos. Já para os vícios de fácil constatação, conforme o CDC é de 90 dias, vejamos:


Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I - Trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;
II - Noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. (imóveis são considerados bens duráveis)
§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
§ 2° Obstam a decadência:
I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;
II - (Vetado).
III - a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
§ 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Sendo assim, o imóvel tem prazo de garantia de 05 anos. O prazo para reclamação quanto aos vícios começa a fluir a partir do momento da devida constatação.


É necessário que o consumidor informe a sua reclamação para evitar dúvidas quanto ao prazo de reclamar.


Por fim, a responsabilidade da construtora deve ser analisada em caso concreto para verificar de onde decorrem os vícios e se estão cobertos pela garantia.

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